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        北京買房:理清思路,購房建議883

        章哥說買房 | 2023-07-12 09:00:52

        北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

        Q:


        (相關資料圖)

        繼承的房子出售的話需要補稅嗎?就是差額的所得稅。目前我已經繼承五年了,滿五唯一,用交稅嗎?如果需要的話能有什么辦法規避嗎?或者說如果想將來少繳稅,能不能現在先過戶給孩子?

        A:

        1、這談不上補稅,出售的話就是正常交稅。如果這套房沒有中間繼承的事兒,那老人直接出售的話就是正常交稅。所謂繼承只是中間過了一道手,但并不影響納稅。

        2、納稅是剛性的,沒有規避的辦法。

        3、如果過戶給孩子,那在滿足了以下三個條件的情況下可以用買賣形式代替贈與,能省稅。滿五唯一、90平以下、孩子具備首套資格。

        4、不過提醒一句,如果就是這一套房,除非是為了孫輩上學,否則一般不建議提前轉給孩子,還是留在自己手中更方便些。這看自家情況吧。

        僅供參考。

        Q:

        請問您判斷北京未來的主攻方向是不是會以南部為主?因為北部的海淀朝陽都太強勢了,而南部的產業發展很慢,將來應該扶持南部吧,比如豐臺和大興,還有房山。

        A:

        1、沃天,這太宏觀了,我不懂,也犯不上瞎忽悠。這都是戰略層面的事兒了,還是咨詢領導們吧。

        2、不過北京一直也沒說不扶持南部啊,亦莊不就發展的很好嗎?大興和房山的新城建設也都不錯。2003年的“世紀第一拍”就是在大興,創造了北京第二代地王,給外界的信號就是南部要崛起。新機場不是也在南邊嗎?那幾年的大興不少板塊都出現了領漲呢。木樨園大紅門的整治也快十年了,規劃一直在推進中,所以也談不上不是主攻方向吧?

        3、三十年河東三十年河西吧,南部崛起是早晚的事兒。只不過在周期不好說,至少到現在海淀朝陽什么的還是處在慣性發展階段。任何資源都是愿意扎堆兒的,直到沒地方了或沒資源了才向其他方向轉移。所以我覺得如果往長遠了看南部會很好,只是短期三五年的還未必有什么特殊的利好,發展和規劃實現都是需要時間的。

        僅供參考。

        Q:

        在豐臺兆豐園(15年買)和青龍湖燕西華府(14年買)分別兩套房,兆豐園六十多平,燕西華府八十八平限價房,馬上轉商還需要一筆錢。這兩套是有產權的,還有一套沒產權的在海淀世紀城(21年全款買),孩子上學方便,自住也蠻舒適。

        以上是家庭住房情況,有公積金貸款和消費貸一個月差不多支出六千多。收入的話一個在學校一個在央企,倆人一起差不多不到七十,接下來我升職還能再高點。

        問題:這兩年還各種買房借的錢和貸款還有裝修花不少錢,手里現金流很少,從這兩套產權房所在區位來看,有沒有必要把某套有產權的房子賣掉換現金流,那兩套都在出租中。我希望持有未來給雙方老人養老或孩子如果出國留學需要錢再賣,孩子爸希望賣掉青龍湖的。目前持有房產成本高不高,房產稅以及升值空間方面想聽聽您的建議。

        A:

        1、區位都普通吧,青塔西部多少都受兩區交界的影響,至少豐臺區是不會把這種地段當重點的,犯不上幫助石景山發展。再加上塔樓多,所以一般最好成績就是跟上大盤。小板樓還可以,畢竟房子是用來住的。塔樓的話租金應該還行,各有所長,升值略慢就顯的租金高了。

        2、燕西華府就沒什么說的了,這種地段兒就是自住合適,其他的不好聊。曾經對人大附寄予厚望,但到目前為止還弱于豐臺十中一類的。保障房還好,畢竟買的時候便宜,商品房就落后的比較多了,很難逆轉趨勢。

        3、房產稅我認為無所謂,甭太放在心上。英法都收了 400多年了,意大利至少600年,美國也收了200多年了,他們首都的房價都不算太便宜吧。中國在民國時期一直有房產稅(警捐),到現在香港還有“差餉”呢,一個意思,但聽說過他們聊稅太高和房價低嗎?

        我認為房產稅早晚會收,但不會采用歐美模式,大概率還是參考新加坡和香港,畢竟內地房地產政策從一開始就是向他們學的。也就是稅率不會太重,對房價的長期影響也不大,否則房子都不值錢了還收的著錢嗎?

        4、其他的沒什么建議,只是列出這些情況和我的看法而已。

        僅供參考。

        Q:

        我真是窮人,大的這套是我爸買的,兩居那套是我老婆的回遷房。而且天通苑這套只是面積大,升值并不好,現在也就3萬多塊錢,總價700多萬并不高。東二旗的價值也不高,肯定不到400萬,現在我們的收入都很普通,加一塊兒不到兩萬塊錢,在北京真的算窮人。

        A:

        1、怎么說呢,貧富其實并沒有標準,在解決溫飽問題之后就是自己的感覺和社會評價了。去年好像是央行做了個統計吧,說北京戶均資產890萬,包括房產價值,只是減去貸款而已。

        我覺得這數字高的過分了,但你們的資產也超過了啊。而且北京月收入的中位數也就是7-8000,兩口子兩萬至少在中等以上。所以這就看自己的感覺吧,別太糾結就行。

        2、簡單說吧,如果是我的話,在確定天通苑大復式不自住的情況下會賣掉。畢竟升值至少是不占優,而且也這么大戶型也未必好租,不如換成租金高升值相對好的。這在朝陽就有的是,700多萬不難選。

        另外東二旗這也不算投資房,自住為主的。主要就是離地鐵遠,各項不占優。如果自住就留著,不自住的話也可以換掉。400萬也差不多了,至少換的戶型小點兒而已。

        3、但我總覺得你們有點兒賭的心態,尤其是這些老公寓,實在不是太建議,這些年的升值還不如天通苑的大戶型呢。所以我覺得換房是正常的,但總覺得自己窮想一下子大賺一筆的風險有點兒大,不太好實現。還是穩妥為主吧,這年頭兒在北京只要有房子就不算窮人,但有些家庭卻因為折騰房子而反倒受損失。

        僅供參考。

        Q:

        我小孩在金融街上班,剛需上車,三環內預算總價不到600,五環外預算總價520~530w,因貸款額度原因,您懂的。主要考慮地鐵、兩居、戶型、保值。

        問題1、我們在山東老家,對北京二手房市場一竅不通,請教您選擇什么區域?再具體點,能否推薦小區?

        問題2、孩子在看南三環和石景山五環附近,這兩塊區域能給推薦合適的小區嗎?

        問題3、宋家莊區域、草橋區域、新宮區域、豐臺站區域、首經貿站附近、西局六里橋區域?這幾個地方后期發展哪里更好些?買了房子以后置換的話更容易些,升值空間更大一點?

        A:

        1、三環內不到600的兩居,這些要求不算低。自住為主的相對好說,加上保值+流動性好+升值空間大這就選擇不太多了。五環外還好些,選擇余地略大一些。這還是先根據通勤選吧,期望值別太高,小心讓中介給忽悠了。

        2、南三環沿線,既然是在金融街工作,那一般就是草橋和首經貿,保值好的小區相對多。其他的地段大多普通,南三北五,到目前為止還不好說能逆轉趨勢。石景山五環附近就看魯谷唄,房齡新的相對多,其他的都是老房為主,古城一帶又偏貴了。具體的小區還是先問當地中介吧,只有他們能匹配房源。

        3、后期發展,一看土地儲備,二看慣性。理論上是新宮的空間大,但兩區交界,很難說被豐臺當做重點。所以還是以草橋和首經貿為主吧,萬年花城就有小兩居,各項都不落后。還是提醒期望值別太高吧,放平心態。

        僅供參考。

        Q:

        我昌平區萬科有一套大三居,昌平東關一套頂層無電梯小兩居,東城區中軸線附近1套69平。當時想著把昌平的2套再優化,但這樣會損失1套名額,所以就沒敢動?,F在孩子已初二,還有4年上大學,我的想法是把昌平的2套都賣了,置換成居住價值較高,最好又能跟上大盤的房子。

        第一,目前置換是否合適?還是再等等時機,賣房也需要一段時間;第二,北清路附近出了好幾個新盤,屬于海淀地界的8.2萬,昌平地界的6.2萬。另外昌平馬池口六環里有個中海匯智里,均價5萬送精裝修??傮w來說,以上板塊目前周圍的居住環境一般,但是等到環境變好估計價格也漲上去了。

        請章哥幫我判斷一下,目前置換時機是否合適?如置換的話,哪個更好呢?昌平馬池口5萬,不需貸款,買完車位還可以余現金作其他投資。但是從六環外換到六環內有沒有意義?北清路海淀地界的8萬多,想換個3居還要貸款;北清路昌平區地界6萬多屬于回龍觀緯度了,算能跟上大盤了吧!或者您有什么其他更好的建議嗎?

        A:

        1、損失名額,從投資角度講是無所謂的,關鍵是收益,十套鶴崗的也未必抵得上一套北京的。

        2、兩套房的置換那就做準備吧。到現在還沒什么行情,但央行又降息了,各地也在不斷出臺政策,北京也快了,沒必要非等到行情起來再置換。郊區本來就傳導排序靠后,真要是有行情了那就大概率是拿沒輪到的去換先漲的了。

        3、新盤我不熟,不方便點評人家。不過提醒一下,所謂的環境變好價格漲上去都是我們開發商忽悠的,別太當真。尤其是近些年的房子都限價了,價格是政府定的,規劃也是人家做的,是根據規劃完成之后的價值制定的,早就投資了環境變好之后的價值。人家才是真正的專家,開發商也犯不上做慈善,不會把利潤空間留給買房人的。所以所謂的上漲其實都是跟隨大盤,還未必漲的過,除非是提前完成規劃或增加了新產業。

        4、新盤還是咨詢渠道商或中介吧,他們賣房的更熟悉項目。我好多年不賣房了,不合適點評人家。常規建議是自住為主就買新房,肯定比二手的強。投資為主最好買二手的,相對穩妥的多。尤其是沒什么配套的,那就等于是和政府對賭了,這種經濟形勢下多少都有風險,地主家也沒有余糧啊。

        僅供參考。

        隨便買房都能發財的年代過去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產升值紅利!

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