北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
(相關資料圖)
繼承的房子出售的話需要補稅嗎？就是差額的所得稅。目前我已經繼承五年了，滿五唯一，用交稅嗎？如果需要的話能有什么辦法規避嗎？或者說如果想將來少繳稅，能不能現在先過戶給孩子？
A：
1、這談不上補稅，出售的話就是正常交稅。如果這套房沒有中間繼承的事兒，那老人直接出售的話就是正常交稅。所謂繼承只是中間過了一道手，但并不影響納稅。
2、納稅是剛性的，沒有規避的辦法。
3、如果過戶給孩子，那在滿足了以下三個條件的情況下可以用買賣形式代替贈與，能省稅。滿五唯一、90平以下、孩子具備首套資格。
4、不過提醒一句，如果就是這一套房，除非是為了孫輩上學，否則一般不建議提前轉給孩子，還是留在自己手中更方便些。這看自家情況吧。
僅供參考。
二
Q:
請問您判斷北京未來的主攻方向是不是會以南部為主？因為北部的海淀朝陽都太強勢了，而南部的產業發展很慢，將來應該扶持南部吧，比如豐臺和大興，還有房山。
A：
1、沃天，這太宏觀了，我不懂，也犯不上瞎忽悠。這都是戰略層面的事兒了，還是咨詢領導們吧。
2、不過北京一直也沒說不扶持南部啊，亦莊不就發展的很好嗎？大興和房山的新城建設也都不錯。2003年的“世紀第一拍”就是在大興，創造了北京第二代地王，給外界的信號就是南部要崛起。新機場不是也在南邊嗎？那幾年的大興不少板塊都出現了領漲呢。木樨園大紅門的整治也快十年了，規劃一直在推進中，所以也談不上不是主攻方向吧？
3、三十年河東三十年河西吧，南部崛起是早晚的事兒。只不過在周期不好說，至少到現在海淀朝陽什么的還是處在慣性發展階段。任何資源都是愿意扎堆兒的，直到沒地方了或沒資源了才向其他方向轉移。所以我覺得如果往長遠了看南部會很好，只是短期三五年的還未必有什么特殊的利好，發展和規劃實現都是需要時間的。
僅供參考。
三
Q:
在豐臺兆豐園（15年買）和青龍湖燕西華府（14年買）分別兩套房，兆豐園六十多平，燕西華府八十八平限價房，馬上轉商還需要一筆錢。這兩套是有產權的，還有一套沒產權的在海淀世紀城（21年全款買），孩子上學方便，自住也蠻舒適。
以上是家庭住房情況，有公積金貸款和消費貸一個月差不多支出六千多。收入的話一個在學校一個在央企，倆人一起差不多不到七十，接下來我升職還能再高點。
問題：這兩年還各種買房借的錢和貸款還有裝修花不少錢，手里現金流很少，從這兩套產權房所在區位來看，有沒有必要把某套有產權的房子賣掉換現金流，那兩套都在出租中。我希望持有未來給雙方老人養老或孩子如果出國留學需要錢再賣，孩子爸希望賣掉青龍湖的。目前持有房產成本高不高，房產稅以及升值空間方面想聽聽您的建議。
A：
1、區位都普通吧，青塔西部多少都受兩區交界的影響，至少豐臺區是不會把這種地段當重點的，犯不上幫助石景山發展。再加上塔樓多，所以一般最好成績就是跟上大盤。小板樓還可以，畢竟房子是用來住的。塔樓的話租金應該還行，各有所長，升值略慢就顯的租金高了。
2、燕西華府就沒什么說的了，這種地段兒就是自住合適，其他的不好聊。曾經對人大附寄予厚望，但到目前為止還弱于豐臺十中一類的。保障房還好，畢竟買的時候便宜，商品房就落后的比較多了，很難逆轉趨勢。
3、房產稅我認為無所謂，甭太放在心上。英法都收了 400多年了，意大利至少600年，美國也收了200多年了，他們首都的房價都不算太便宜吧。中國在民國時期一直有房產稅（警捐），到現在香港還有“差餉”呢，一個意思，但聽說過他們聊稅太高和房價低嗎？
我認為房產稅早晚會收，但不會采用歐美模式，大概率還是參考新加坡和香港，畢竟內地房地產政策從一開始就是向他們學的。也就是稅率不會太重，對房價的長期影響也不大，否則房子都不值錢了還收的著錢嗎？
4、其他的沒什么建議，只是列出這些情況和我的看法而已。
僅供參考。
四
Q:
我真是窮人，大的這套是我爸買的，兩居那套是我老婆的回遷房。而且天通苑這套只是面積大，升值并不好，現在也就3萬多塊錢，總價700多萬并不高。東二旗的價值也不高，肯定不到400萬，現在我們的收入都很普通，加一塊兒不到兩萬塊錢，在北京真的算窮人。
A：
1、怎么說呢，貧富其實并沒有標準，在解決溫飽問題之后就是自己的感覺和社會評價了。去年好像是央行做了個統計吧，說北京戶均資產890萬，包括房產價值，只是減去貸款而已。
我覺得這數字高的過分了，但你們的資產也超過了啊。而且北京月收入的中位數也就是7-8000，兩口子兩萬至少在中等以上。所以這就看自己的感覺吧，別太糾結就行。
2、簡單說吧，如果是我的話，在確定天通苑大復式不自住的情況下會賣掉。畢竟升值至少是不占優，而且也這么大戶型也未必好租，不如換成租金高升值相對好的。這在朝陽就有的是，700多萬不難選。
另外東二旗這也不算投資房，自住為主的。主要就是離地鐵遠，各項不占優。如果自住就留著，不自住的話也可以換掉。400萬也差不多了，至少換的戶型小點兒而已。
3、但我總覺得你們有點兒賭的心態，尤其是這些老公寓，實在不是太建議，這些年的升值還不如天通苑的大戶型呢。所以我覺得換房是正常的，但總覺得自己窮想一下子大賺一筆的風險有點兒大，不太好實現。還是穩妥為主吧，這年頭兒在北京只要有房子就不算窮人，但有些家庭卻因為折騰房子而反倒受損失。
僅供參考。
五
Q:
我小孩在金融街上班，剛需上車，三環內預算總價不到600，五環外預算總價520～530w，因貸款額度原因，您懂的。主要考慮地鐵、兩居、戶型、保值。
問題1、我們在山東老家，對北京二手房市場一竅不通，請教您選擇什么區域？再具體點，能否推薦小區？
問題2、孩子在看南三環和石景山五環附近，這兩塊區域能給推薦合適的小區嗎？
問題3、宋家莊區域、草橋區域、新宮區域、豐臺站區域、首經貿站附近、西局六里橋區域?這幾個地方后期發展哪里更好些？買了房子以后置換的話更容易些，升值空間更大一點？
A：
1、三環內不到600的兩居，這些要求不算低。自住為主的相對好說，加上保值+流動性好+升值空間大這就選擇不太多了。五環外還好些，選擇余地略大一些。這還是先根據通勤選吧，期望值別太高，小心讓中介給忽悠了。
2、南三環沿線，既然是在金融街工作，那一般就是草橋和首經貿，保值好的小區相對多。其他的地段大多普通，南三北五，到目前為止還不好說能逆轉趨勢。石景山五環附近就看魯谷唄，房齡新的相對多，其他的都是老房為主，古城一帶又偏貴了。具體的小區還是先問當地中介吧，只有他們能匹配房源。
3、后期發展，一看土地儲備，二看慣性。理論上是新宮的空間大，但兩區交界，很難說被豐臺當做重點。所以還是以草橋和首經貿為主吧，萬年花城就有小兩居，各項都不落后。還是提醒期望值別太高吧，放平心態。
僅供參考。
六
Q:
我昌平區萬科有一套大三居，昌平東關一套頂層無電梯小兩居，東城區中軸線附近1套69平。當時想著把昌平的2套再優化，但這樣會損失1套名額，所以就沒敢動?，F在孩子已初二，還有4年上大學，我的想法是把昌平的2套都賣了，置換成居住價值較高，最好又能跟上大盤的房子。
第一，目前置換是否合適？還是再等等時機，賣房也需要一段時間；第二，北清路附近出了好幾個新盤，屬于海淀地界的8.2萬，昌平地界的6.2萬。另外昌平馬池口六環里有個中海匯智里，均價5萬送精裝修?？傮w來說，以上板塊目前周圍的居住環境一般，但是等到環境變好估計價格也漲上去了。
請章哥幫我判斷一下，目前置換時機是否合適？如置換的話，哪個更好呢？昌平馬池口5萬，不需貸款，買完車位還可以余現金作其他投資。但是從六環外換到六環內有沒有意義？北清路海淀地界的8萬多，想換個3居還要貸款；北清路昌平區地界6萬多屬于回龍觀緯度了，算能跟上大盤了吧！或者您有什么其他更好的建議嗎？
A：
1、損失名額，從投資角度講是無所謂的，關鍵是收益，十套鶴崗的也未必抵得上一套北京的。
2、兩套房的置換那就做準備吧。到現在還沒什么行情，但央行又降息了，各地也在不斷出臺政策，北京也快了，沒必要非等到行情起來再置換。郊區本來就傳導排序靠后，真要是有行情了那就大概率是拿沒輪到的去換先漲的了。
3、新盤我不熟，不方便點評人家。不過提醒一下，所謂的環境變好價格漲上去都是我們開發商忽悠的，別太當真。尤其是近些年的房子都限價了，價格是政府定的，規劃也是人家做的，是根據規劃完成之后的價值制定的，早就投資了環境變好之后的價值。人家才是真正的專家，開發商也犯不上做慈善，不會把利潤空間留給買房人的。所以所謂的上漲其實都是跟隨大盤，還未必漲的過，除非是提前完成規劃或增加了新產業。
4、新盤還是咨詢渠道商或中介吧，他們賣房的更熟悉項目。我好多年不賣房了，不合適點評人家。常規建議是自住為主就買新房，肯定比二手的強。投資為主最好買二手的，相對穩妥的多。尤其是沒什么配套的，那就等于是和政府對賭了，這種經濟形勢下多少都有風險，地主家也沒有余糧啊。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！
