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        上海二批次土拍:市區地塊房地聯動價悄悄上漲

        21世紀經濟報道 | 2023-07-12 12:03:46

        21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

        上海二批次土拍第一日“戰績”看似平淡無奇,實則可見地方政府微調市場的良苦用心。此次土拍新啟用搖號規則,土拍首日便有3幅地塊溢價率達到10%,從而進入搖號決勝階段。推敲背后的原因,大部分地塊溢價率出現了上漲趨勢,市區地塊的房地聯動價也有所上漲。在房企利潤有保證的前提下,這對于市區一二手房倒掛現象的降溫是有效果的。


        (資料圖片)

        同策研究院研究總監宋紅衛認為,上海二批次土拍放在全國市場來看仍有一定的熱度,但是也呈現出一定的降溫跡象。最典型的特征有三個:第一、分化特征更為明顯,可以看到7月11日首拍中,三幅核心優質地塊被多家房企競逐,熱度較高,但是外圍區域地塊基本低價成交,顯示出降溫跡象。第二、國央企仍然是上海土拍的主力,這和房企戰略向一二線收縮有直接關系。第三、土拍規則調整,搖號的方式降低了房企拍地操作的難度。

        維持熱度

        公開信息顯示,上海第二輪集中供地共推出25幅地塊,首輪16幅宅地,分三天出讓,總出讓面積86.7萬平方米,總建筑規模193.6萬平方米,總起價389億元。另有9幅地塊將于8月1日出讓。

        7月11日,上海二次土拍第一天,8宗地賣出了193.77億元。7幅宅地由保利發展、招商蛇口、華發、臨港集團、上實發展等央、國企競得,當中有4幅僅有一家報名,一共5幅地塊以底價成交,有3幅地塊進入搖號環節。此前關注度比較高的楊浦平涼地塊由保利置業搖中。

        上海土拍此次修改了游戲規則,地塊競拍觸頂搖號,吸引十多家房企同時報名多幅地塊。與此同時,市區房地聯動價上漲,郊區地塊房地聯動價格略有下跌。土拍市場游戲規則怎么改、玩法怎么變,底層邏輯都是“房子能賣得動”,分析人士指出,由于市區新房去化快,即使溢價率有所提升,房企也能賺到錢。

        政府維持土拍熱度確實花了心思。上海此次土拍看點有很多。一個不變的情況是,參拍房企以央、國企為主力。這是上海土地市場的趨勢也是階段性投資結構調整的結果。由于上海拍地對于資金要求高(需沉淀自有資金達到地塊起價的100-110%),而上海地塊的總價相對較高,因此,資金實力雄厚的央國企成為上海土地市場的絕對主力。據不完全統計,本次參拍房企約39家(不含城投),央國企為絕對主力,占比超七成。招商蛇口、越秀、中鐵置業、中海、華發、廈門國貿、廈門建發、華潤、金隅、保利置業等等老面孔云集。

        有8家民企(含外資)參拍,相比一批次的19家明顯下降。參拍房企包括龍湖、路勁、美的等品牌房企,以及大華、恒都置業等本土房企,還有天安等已經在上海布局的外來民企,以及維科、金新城等想要進入上海的長三角民企。這些民企由于受資金限制,大多數只參拍1-2幅地塊。

        整體而言土拍熱度不減,多幅地塊各吸引十幾家房企參拍,但報名參拍還是以央、國企為主。

        市區地價微漲

        二次土拍地塊封頂溢價率為10%。土拍首日共有3幅熱門地塊迎來多家房企的競爭,均拍至觸頂10%溢價率。

        其中,本次土拍唯一的內環內宅地——楊浦平涼地塊房地聯動價11.7萬/平方米,共吸引了13家房企進行現場激烈角逐。地塊經過37輪報價達到上限價格22.73億進入現場搖號環節。13家競買人全部參與搖號,最終由保利置業搖中,成交樓面價74250元/平方米,溢價率10%。

        梳理這16幅地塊信息不難發現,有14幅地塊最高限價的溢價率在10%,按照新規則,假如這14幅地塊的報價都達到最高限價,這意味著14幅地塊最終溢價率都會在10%。

        回看今年上半年的上海新房市場,成交金額創新高,但小陽春以后市場快速轉冷。新房開盤認購率、入圍分在降低;二手房市場低迷、量價齊跌,5月已跌至1.5萬套的枯榮線,6月更是跌到1.2萬套,西虹橋等熱門板塊一二手房價倒掛也在不斷縮小。

        這就不難理解為何二批次土拍中的大部分地塊抬高了房地聯動價了。一方面通過微調縮小一二手房價差,給一二手房倒掛降溫;另一方面,給市場增加信心。

        此次有15幅宅地的房地聯動價上漲,占比60%。閔行華漕宅地從2022年的6.6095萬元/平方米漲到現在的6.95萬元/平方米,漲幅5.1%;嘉定南翔地塊,從2021年的5.9萬元/平方米,漲到現在的6.25萬元/平方米,漲幅5.9%。另外,楊浦、閔行、寶山、青浦、松江等區域,房地聯動價也都出現小幅上漲。不過,青浦徐涇、浦東曹路等郊區地塊,由于容積率上漲,地價呈現微跌趨勢。

        正如宋紅衛所言,房企對于市中心地塊溢價率抬升是能接受的,因為隨著房地聯動價的提高,利潤變化不大;但對于流速慢的市區外圍地塊,房企出于資金安全角度考慮,并不希望調高聯動價。

        從市場表現來看,上海目前仍然是全國樓市最優的城市之一。尤其從6月份數據來看,大部分核心城市表現為下降,樓市壓力較大,上海仍然表現為上漲,凸顯了潛在購買力優勢。盡管二手房市場降溫對新房市場產生一定的影響,外圍市場在未來會有一定的壓力,但是核心區域地塊仍然是有流量有利潤的優質資源,這也是二次土拍中地塊熱度維持的原因。

        值得一提的是,上海二批次土拍首日已賣出193.77億,幾近起拍價的2/3,接下來的兩天及8月1日的土拍看點依然不少,房企投資趨勢也將越來越透明。

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